Wohneigentum – lebzeitige Übergabe an Nachkommen
Bei den heutigen Immobilienpreisen wird es für eine junge Familie immer schwieriger, ein Eigenheim auf dem freien Markt zu kaufen. Besitzen Eltern jedoch Wohneigentum, kann eine lebzeitige Übergabe zu speziellen Konditionen - Erbvorbezug, Darlehen oder eine Kombination von beiden - eine gute Alternative sein. Welche rechtlichen Fallstricke sind dabei zu beachten und wie können die Eltern bei der Restfinanzierung behilflich sein?
Die Merkmale der Gewährung eines Darlehens:
- Die Eltern gewähren dem erwerbenden Kind zur gänzlichen oder teilweisen Deckung der Finanzierungslücke ein Darlehen. Die Konditionen wie Kündbarkeit, Verzinsung und Amortisation können frei bestimmt werden. Im Einzelfall muss allenfalls mit Einwänden des Hypothekargläubigers als Folge des finanziellen Tragbarkeitsprinzips gerechnet werden.
- Es handelt sich um einen Verkauf, der in den meisten Fällen eine Grundstückgewinnsteuer auslöst, die erheblich ausfallen kann.
- Das Darlehen ist eine Schuld des erwerbenden Kindes zugunsten seiner Eltern. Irgendwann wird die Schuld zur Rückzahlung fällig, weshalb dieser Zeitpunkt sorgfältig zu bestimmen ist.
- Die Eltern bezahlen als Gläubiger auf der Darlehenssumme die Vermögenssteuer. Sofern ein Zins vereinbart wird, unterliegt dieser der Einkommenssteuer. Das Kind als Schuldner kann demgegenüber in der Regel steuermässig profitieren.
Die Merkmale der Gewährung eines Erbvorbezuges:
- Ein Erbvorbezug ist eine Schenkung der Eltern an ein Kind mit der Besonderheit, dass die erhaltene Summe beim Ableben der Eltern gegenüber den andern Nachkommen, sofern solche vorhanden sind, auszugleichen ist.
- Der Erbvorbezug wird in der Regel zinslos vereinbart. Diese Zinslosigkeit führt jedoch nicht zu einer Ausgleichungspflicht unter den Nachkommen.
- Die andern Nachkommen haben keinen Rechtsanspruch darauf, dass ihnen auch ein Erbvorbezug ausgerichtet wird, beispielsweise ein Bargeldbetrag in gleicher Höhe.
- Eine Befreiung von der Ausgleichungspflicht sollte nur dann vorgenommen werden, wenn keine Pflichtteilsrechte anderer Nachkommen verletzt werden.
- Im Gegensatz zum Darlehen besteht keine Rückzahlungspflicht.
- Sofern der Erbvorbezug mindestens 25 % des Verkehrswertes der Liegenschaft beträgt, fällt im Kanton Zürich keine Grundstückgewinnsteuer an, sondern sie wird aufgeschoben.
- Der Erbvorbezug unterliegt im Kanton Zürich keiner Schenkungssteuer, aber der Vermögenssteuer beim erwerbenden Kind.
- Ein Erbvorbezug an andere Personen als an eigene Kinder ist nicht möglich.
Fazit:
Die Wahl der Lösung muss gut überlegt sein. Zur Vermeidung von unliebsamen Überraschungen empfiehlt sich deshalb der Beizug einer Fachperson, zumal sich vielleicht noch weitere Fragen stellen:
- Beeinflusst eine bestehende Festhypothek der Eltern die Übernahme des Eigenheims durch ein Kind?
- Wie ist die rechtliche Situation, wenn auch der Partner bzw. die Partnerin des Kindes den Erwerb mitfinanziert?
- Ist ein Vorbezug aus der beruflichen Vorsorge möglich?
- Ist eine Lösung unter Einbezug der Geschwister des erwerbenden Kindes anzustreben?
Nehmen Sie mit uns Kontakt auf (eMail: rb@mengelt-vermoegen.ch oder Tel. 044 940 65 74). Wir unterstützen Sie auf der Suche nach der für Sie besten Lösung.